· 2 dk okuma · Daim Kentsel Dönüşüm
Kısa cevap
Kentsel dönüşüm kararı, arsa payı üzerinden maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınır — kişi sayısı değil, hisse oranı esastır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, kanunda öngörülen usul çerçevesinde satışa çıkarılabilir. Tebligatı takip eden 30 gün içinde çoğunluk sağlanamazsa acele kamulaştırma gündeme gelebilir.
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra sürecin en kritik aşaması başlar: maliklerin ortak karar alması. Uygulamada anlaşmazlıkların büyük bölümü bu aşamada yaşanır.
Çoğunluk nasıl hesaplanır?
Hesap kişi sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır. Yani her dairenin bir oyu yoktur; her malikin oyu, sahip olduğu hisse oranı kadar ağırlık taşır. Büyük daireler ve dükkânlar doğal olarak daha yüksek arsa payına sahiptir.
Bu nedenle 12 daireli bir binada 8 malik "evet" dese bile, arsa payı toplamı üçte ikiyi bulmuyorsa karar alınmış sayılmaz. Toplantı öncesinde tapu kayıtlarından arsa paylarının çıkarılması, sürecin en çok atlanan ama en belirleyici adımıdır.
Hangi kararlar 2/3 ile alınır?
- Parsellerin birleştirilmesi (tevhid) veya ayrılması
- Yeniden bina yaptırılması ve müteahhit seçimi
- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esaslı sözleşme yapılması
- Arsanın satışı yoluyla değerlendirilmesi
- Payların satışına ilişkin kararlar
Karara katılmayan malikin hissesi ne olur?
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usul çerçevesinde önce diğer maliklere teklif edilir; alıcı çıkmazsa Bakanlıkça satın alınabilir. Değer, lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenir.
Bu, malikin hakkının ortadan kalkması anlamına gelmez — hissesinin bedeli kendisine ödenir. Ancak yeni yapıdan bağımsız bölüm alma hakkını kaybeder.
Riskli alanlarda 30 günlük süre
Riskli alan uygulamalarında, yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluyla alınabilir.
Anlaşmayı kolaylaştıran üç uygulama
- Önce ölçün, sonra tartışın. Bina performans analizi tamamlanmadan yapılan toplantılar tahmin üzerinden ilerler ve kutuplaşma yaratır.
- Arsa paylarını önceden çıkarın. Kimin oyunun ne ağırlık taşıdığı bilinmeden yapılan oylamalar geçersiz sayılabilir.
- Maket ve paylaşım tablosu isteyin. Hak sahiplerine hangi bağımsız bölümün verileceği somutlaşmadan imza beklemek gerçekçi değildir.
Sık sorulan sorular
- 2/3 çoğunluk daire sayısına göre mi hesaplanır?
- Hayır. Hesap arsa payı üzerinden yapılır; her malikin ağırlığı sahip olduğu hisse oranı kadardır.
- Karara katılmazsam evimden olur muyum?
- Hissenizin bedeli lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenerek ödenir. Ancak yeni yapıdan bağımsız bölüm alma hakkınızı kaybedersiniz.
- Kiracıların oy hakkı var mı?
- Hayır. Karar yalnızca maliklere aittir. Kiracılar kira yardımı gibi bazı desteklerden yararlanabilir.
- Toplantı kararı nasıl belgelenir?
- Karar tutanağı düzenlenir ve maliklerin imzaları ile arsa payı oranları tutanakta gösterilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve mevzuat değişikliklerine tabidir. Yapınıza özel değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
