Riskli alan uygulamaları, tek bir binadan değil bütün bir bölgeden söz eder. Süreç; il ölçeğinde planlamayla başlar, hak sahipliği ve uzlaşma aşamalarından geçerek inşaat ile tamamlanır. Aşağıda sürecin işleyişi sırasıyla verilmiştir.
Sürecin Adımları
- Öncelikle il düzeyinde kentsel dönüşüm master planları yapılır. Bu planlarda riskli alanlar belirlenerek, fonksiyonları yeniden düşünülerek, yapılaşması yenilenecek alanlar finansman, yapım sıraları ve önceliğe göre değerlendirilir. Bu master planlar altlık olarak kullanılarak yasal açıdan bağlayıcı olan il imar planları yapılır.
- Rezerv yapı alanları belirlenerek, riskli alanlardan taşınacak nüfus ile zaman içinde çoğalacak veya göçle gelecek nüfusun yaşaması için konut projelerinin üretimine geçilir.
- Belediyeler, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Bakanlığın uygun bulması ve teklifi üzerine riskli alan olarak ilan edilir.
- İlgili kurum (belediye, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini ve değerini tespit ettirir; gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.
- Uygulama alanı, finansman ve sosyal boyut gibi unsurlar göz önüne alınarak bütün veya kısımlar (ada ya da etaplar) hâlinde planlanır. Bu planlama sonucu ya kamu kurumları tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır ya da maliklerce anlaşma yoluyla yeniden yapım süreci uygulanır.
- Uygulama kamu kurumları eliyle yapılacaksa alanda yeterli sayıda bilgilendirme bürosu açılır; dönüşüm alanında yaşayanlar bilgilendirilir, endişeleri giderilir ve yönlendirilir.
- Maliklerin bir proje oluşturmasıyla yürütülecek uygulamalarda; parsellerin tevhidine, münferit veya birleştirilerek uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
- Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı yeni yapı yapılması mümkün değilse, yapılacak yeni yapı başka bir parselde veya rezerv alanlarda yapılabilir.
- Tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamazsa; gerçek veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırılabilir.
- Belediye veya TOKİ bir proje ya da kentsel tasarım hazırlayarak arsa sahipleriyle paylaşım anlaşması yapabilir. Uzlaşma için hak sahiplerine verilecek konut ve iş yerleri mutlaka yeni proje maketi üzerinden gösterilmelidir.
- İlgili kurum, gerekli olması hâlinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.
- İlgili kurum, riskli alanda yapılacak proje için inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.
- Bakanlık; arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarının aktarımını, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarının belirlenmesini ve kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yürütür.
- Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.
- Dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve iş yeri kalırsa; kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
- Konut ve iş yerlerinin yeniden yapılması için ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.
- Riskli alanda risksiz yapı bulunuyorsa bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma ya da kamulaştırma yoluyla projeye dâhil edilebilir.
- İnşaat süreci başlar.
